Was ist der Mietdeckel? 

Der in Berlin beschlossene Mietdeckel ist zusammengefasst ein Gesetz zur Regulierung der zulässigen Wohnraummieten. Der Senat versucht hiermit auf die Problematik des zunehmenden Mangels an bezahlbarem Wohnraum in der Hauptstadt zu reagieren. Der Begriff Mietdeckel ist übrigens umgangssprachlicher und nicht juristischer Natur. Das am 30. Januar 2020 beschlossene Gesetz ist nicht unumstritten und zunächst auf fünf Jahre befristet. Was es konkret für Vermieter und Mieter bedeutet, das erfahren Sie hier.

Der Mietenstopp

Eins vorneweg: Der Mietdeckel gilt nicht für Neubauten, die erstmalig ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden. Für alle anderen Objekte gilt eine Vielzahl an neuen

Wohngebäude

Regularien, die es umzusetzen gilt. Am schnellsten erklärt ist hier der sogenannte Mietenstopp: Dieser besagt, dass es verboten ist eine Miete zu fordern, die die am Stichtag den 18. Juni 2019 vereinbarte Miete überschreitet. Mieterhöhungen aufgrund von eventuell bereits vereinbarten Staffel- oder Indexmieten sind somit hinfällig. Selbiges gilt für Mieterhöhungen hin zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete. 
Lediglich eine Erhöhung der Miete als Inflationsausgleich ist möglich, dies jedoch erst ab dem 1. Januar 2022 und auch hier greift eine Obergrenze der möglichen Erhöhung, die von der tatsächlichen Inflation überschritten werden kann. Dieses Erhöhungsrecht ist im Mietdeckel konkret bei 1,3 Prozent maximiert.

Die Mietobergrenze und der Mietspiegel

Wenn es um die Mietobergrenze geht, wird es etwas komplizierter mit dem Mietdeckel: Hier werden die Objekte zunächst in zwölf verschiedene Kategorien eingeteilt. Die verschiedenen Kategorien unterscheiden sich in der Hauptsache dadurch, wann die Mietwohnung erstmals bezugsfertig wurde und wie modern die Ausstattung ist. Um ein konkretes Beispiel zu nennen: Handelt es sich um eine Wohnung, die von 1919 bis 1949 erstmals bezugsfertig wurde und mit Sammelheizung so wie mit einem Bad ausgestattet ist, dann schreibt der Mietdeckel eine Mietobergrenze von 6,27 Euro pro Quadratmeter vor. Im Falle einer erfolgten Modernisierung darf die Miete um maximal einen Euro pro Quadratmeter angehoben werden. Sollte die Wohnung sich in einem Gebäude befinden, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, erhöht sich nach Mietdeckel die Mietobergrenze um 10 Prozent. Zustand und Lage der Wohnung spielen hierbei keine Rolle.
Die Werte der Mietobergrenze orientieren sich an den Mittelwerten des Mietspiegel aus dem Jahr 2013. Der Mietspiegel wurde 1974 erstmalig eingeführt, da der Rechtsbegriff der ortsüblichen Vergleichsmiete konkretisiert werden musste. Mit seiner Hilfe lässt sich für den Vermieter relativ schnell schätzen, welchen Mietzins er ungefähr verlangen kann. Auch bei Streitigkeiten über Mieterhöhungen kann der Mietspiegel herangezogen werden. Insgesamt kann man sagen, dass Mietdeckel eine konkret bindendende Gesetzgebung ist, die sich aus den Werten des Mietspiegels und Vorschlägen des Senats bildet.

Die Mietpreisabsenkung

Sollte die Mietobergrenze nach Mietdeckel bei Bestandsmieten um 20 Prozent überschritten werden, greift ab dem 1. November 2020 die sogenannte Mietpreisabsenkung. Abschläge für einfache und mittlere bzw. Zuschläge für gute Wohnlagen werden hierbei berücksichtigt. Durch die Mietpreisabsenkung werden überhöhte Bestandsmieten verboten, das heißt, die Mieten müssen angepasst werden. Diese Regelung gilt automatisch, ein Bescheid ist nicht erforderlich. Konkret bedeutet das, dass Mieter von nun an auf zivilrechtlichem Wege gegen überhöhte Mieten klagen können, ohne einen Amtsbescheid zu benötigen.
Eine andere Möglichkeit um die Mietpreisabsenkung als Mieter durchzusetzen, ist es sich die überhöhte, also nicht dem Mietdeckel entsprechende Miete vom Bezirksamt zunächst bescheinigen zu lassen und diese Bescheinigung dann dem Vermieter vorzulegen. Ist dieser Schritt getan, kann der Mieter entweder im Einvernehmen mit dem Vermieter oder auch selbstständig die Miete reduzieren. Da eine konkrete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes in Bezug auf die Rechtmäßigkeit des Mietdeckels jedoch noch aussteht, ist die selbstständige Absenkung der Miete für den Mieter jedoch mit einem relativ hohem Risiko behaftet, da der so entstandene Zahlungsrückstand dann zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen könnte.

Die Modernisierungsumlage

Sollte es vonseiten des Vermieters zu Modernisierungsmaßnahmen kommen, ist dieser berichtigt, die Miete zu erhöhen. Diese Mieterhöhung beträgt 8 Prozent der Modernisierungskosten und wird Modernisierungsumlage genannt. Konkret wird die Modernisierungsumlage im Mietdeckel jedoch nach oben hin begrenzt auf maximal einen Euro pro Quadratmeter. Auch ist sie nur bei bestimmten Arten der Modernisierung, beispielsweise bei Maßnahmen zum Energiesparen anwendbar. Im Falle von höheren Modernisierungskosten sollen Förderprogramme zur Anwendung kommen.
 

Probleme des Mietdeckels

Wie eingangs bereits erwähnt, ist die Diskussion um den Mietdeckel recht kontrovers. Schätzungen gehen davon aus, dass der Mietdeckel etwas mehr als 70 Prozent aller Wohnungen in Berlin betreffen wird. Dementsprechend sehen sich Vermieter mit teils stark sinkenden Einnahmen konfrontiert. Die Berliner Genossenschaften rechnen beispielsweise mit Einnahmeausfällen bis zu einer Höhe von 180 Millionen Euro. Eigentümern droht somit ein starker Werteverlust ihrer Immobilien. 
Auch ist nicht vollends geklärt, welche Dynamik die Signale entfalten werden, die der Mietendeckel aussendet. Eventuell werden nun mehr Menschen nach Berlin drängen als vorher, was die ohnehin schon vorhandenen Probleme der Wohnraumknappheit eher noch weiter verschärft. Ebenfalls gehen Experten von der Bildung eines großen Schwarzmarktes für überteuerten Wohnraum aus.